Без договора за капремонт платить не нужно?
- Автор: ожн.рф
В Волховское правозащитное учреждение "Общественный жилищный надзор'' продолжают поступать многочисленные вопросы по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. С этой целью, мы подготовили статью с ответами на наиболее важные вопросы. При возникновении вопросов, Вы можете обратиться в наше учреждение.
1. Что такое капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и что в него входит?
Капитальный ремонт – это ремонт (с возможной сменой конструкций или их частей, инженерного оборудования) здания и его инженерных систем для устранения физического износа, поддержания и улучшения эксплуатационных свойств без изменения функции здания и технико-экономических показателей.
Подробный перечень работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных жилых домов содержится в статье 166 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) который включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации указанный выше перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.
2. Финансирование работ по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов
Оказание услуг или выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации
Как указано выше, минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается субъектом Российской Федерации. На территории Ленинградской области размер взноса установлен Постановлением Правительства Ленинградской области от 26 декабря 2013 года № 507 и составляет 5 рублей 55 копеек на квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме.
Жилищное законодательство также допускает возможность увеличения размера взноса на капитальный ремонт. Такое решение принимается общим собранием собственников многоквартирного дома и не может быть меньше установленного минимального взноса.
Субъекты Российской Федерации могут оказывать государственную поддержку в виде финансирования определенных услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Перечень работ, финансируемых за счет средств субъектов федерации, устанавливаются ими самостоятельно.
3. Региональная программа капитального ремонта
Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов.
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:
1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем три квартиры.
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области размещена на официальном сайте НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области» — http://kapremlo47.ru.
4. Обязанность собственников жилых помещений по уплате взноса за капитальный ремонт
Согласно ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст.154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя взнос за капитальный ремонт (капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома проводится за счет собственника).
В свою очередь, в ч. 1 ст. 169 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Аналогичная правовая норма, регламентирующая обязанность собственников жилых помещений в многоквартирных домах, оплачивать взносы за капитальный ремонт, содержится ст. 2 областного закона Ленинградской области от 29.11.2013г. № 82-оз.Начисления за капитальный ремонт производятся с мая 2014 года.
Следует отметить, что наниматели жилых помещений по договору социального найма, а также собственники помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, освобождаются от обязанности по уплате взносов за капитальный ремонт.
5. Договор о формировании фонда капитального ремонта. Нет договора – нет оплаты?
В соответствии со ст. 181 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта собственник помещения в многоквартирном доме ежемесячно в установленные сроки и в полном объеме обязуется вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, а региональный оператор обязуется обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта, финансирование такого капитального ремонта и в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, перечислить денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям таких собственников в фонде капитального ремонта.
Из вышеприведённой нормы Закона, можно предположить, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, возникает только с момента заключения договора о формировании фонда капитального ремонта. Однако, данное предположение не является правильным и соответствующим императивным нормам жилищного законодательства, поскольку, как было указано выше, собственники жилых помещения несут бремя уплаты взносов на капитальный ремонт.
Региональный оператор имеет право через суд принудить собственника жилого помещения заключить договор о формировании фонда капитального ремонта, в порядке части 4 статьи 445 ГК РФ. Кроме этого, за несвоевременную или полную уплату взносов за капитальный ремонт, собственники помещений обязаны уплатить в фонд капитального ремонта проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, за каждый день просрочки , начиная со следующего дня после наступления срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Д.А. Фомин генеральный директор ВМПОУП «Обжилнадзор»